Как инвестировать в недвижимость, чтобы в долгосрочной перспективе стать богатым человеком

Наш сайт публикует статьи о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения по инвестированию ваших денег. Мы можем получать небольшие комиссионные от своих партнёров, но  все наши обзоры и рекомендации всегда являются независимыми и объективными.

Невозможно инвестировать в недвижимость, если у вас нет денег

• Для инвестирования в недвижимость требуется время, терпение и, самое главное, деньги.
• Вероятно, вам не следует инвестировать в недвижимость, пока у вас не будет фонда на чрезвычайный случай, пока вы не закроете все долги и пока не начнёте автоматически откладывать деньги на пенсионный счёт.
• Если у вас достаточно денег, чтобы купить многоквартирный дом, проживание в одной квартире и сдача в аренду других может быть отличным способом получения пассивного дохода.
• Если у вас нет достаточной суммы денег, чтобы купить недвижимое имущество, попробуйте инвестировать в инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (REIT). Вы сможете вложить деньги в рынок недвижимости и будете получать выплаты в виде дивидендов.

Недвижимость может быть очень прибыльной инвестицией, но она требует больших затрат времени, целеустремленности, терпения и, самое главное, денег.

Хотя у начинающих инвесторов тоже есть возможность получения прибыли от недвижимости, гораздо большая отдача идёт от более значительных инвестиций, таких как покупка и управление многоквартирным домом или ремонт частного дома и продажа его с прибылью.

Начать инвестировать в недвижимость можно несколькими способами:

Как зарабатывать деньги на недвижимости

1. Во-первых, приведите в порядок свои финансы

Прежде чем приступать к любому виду инвестиций в недвижимость, приведите в порядок остальную часть своих финансовых дел – создайте фонд для чрезвычайных ситуаций, погасите потребительские кредиты и автоматизируйте свои пенсионные накопления.

Недвижимость – это особенно дорогая инвестиция, поэтому вам нужно иметь наличные деньги под рукой для первоначального взноса (или для покупки недвижимости), а также резерв на случай, если понадобится ремонт, который должен быть полностью отделён от вашего повседневного аварийного фонда.

2. Попробуйте инвестировать в REIT

Если вы хотите заняться недвижимостью, вложение денег в инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) позволяет получить доступ к рынку без временных и финансовых обязательств, связанных с покупкой вашей собственной недвижимости.

Наиболее распространёнными являются акционерные REIT, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для финансирования покупки, развития и управления недвижимостью. Каждый REIT фокусируется на конкретном типе недвижимости, таком как жилые комплексы, больницы, гостиницы или торговые центры. Девяносто процентов годового дохода – обычно от арендных выплат – возвращаются инвесторам в виде дивидендов.

Если вы хотите сохранить ликвидность своих инвестиций, придерживайтесь публично торгуемых REIT. Купить акции можно через брокерскую фирму, а также счета IRA и 401 (k). Вложить в акции REIT можно на платформе брокера Exante или Interactive Brokers.

Если вы готовы расстаться со своими деньгами ради возможности получить большую прибыль, подумайте об инвестировании в частный рынок недвижимости через онлайн-брокеров, таких как Aktivo (недвижимость в России) или BulkEstate (недвижимость в Европе).

Например, Aktivo помогает инвестировать в связанные с недвижимостью проекты по всей территории России без хлопот по управлению. Инвесторы могут выбрать портфель для инвестирования с учётом своих целей – дополнительный доход, сбалансированное инвестирование или долгосрочный рост – и получать дивиденды ежеквартально. Создатели Aktivo говорят, что их платформа лучше всего подходит для инвесторов с временным горизонтом не менее пяти лет.

3. Изучите местный рынок жилья

Если вы планируете приобрести собственную инвестиционную недвижимость, начните со знакомства с местным рынком, а лучше оставайтесь в своём районе.

Поговорите с риелторами и местными жителями; узнайте, кто живет в этом районе, кто переезжает в этот район и по каким причинам; а также проанализируйте историю цен. Короче говоря: проведите собственные исследования.

4. Создание местной команды

Успешное инвестирование денег в недвижимость зависит как от того, что вы знаете, так и от тех, кого вы знаете, говорит бостонский риелтор и инвестор Дана Булл.

“Я думаю, что если вы действительно хотите заняться инвестированием в недвижимость, вам нужно сосредоточиться на построении отношений с людьми – потому что этот бизнес основан в первую очередь на отношениях“,

– говорила она ранее в интервью.

Соберите команду агентов по недвижимости, подрядчиков, адвокатов и бухгалтеров, которые помогут вашему бизнесу работать гладко.

5. Чем проще, тем лучше

Простота стратегии инвестирования в недвижимость может иметь большое значение для её успешности. Если ваша цель состоит в том, чтобы генерировать пассивный доход, не нужно заблуждаться, полагая, что вам нужно сделать что-то очень сложное. Успешный инвестор в недвижимость Чад Карсон из CoachCarson.com говорит, что лучше всего начинать с малого и держать расходы на низком уровне.

“По моему мнению, аренда недвижимости в конечном итоге освобождает от долгов, так что вы получаете очень высокодоходные инвестиции с низким риском, которые позволят вам поехать в Эквадор и делать всё, что вы хотите – оставить работу или получить немного независимости, чтобы заниматься чем-то другим“,

– говорил он в одном из эпизодов подкаста Mad Fientist.

6. Покупка частного дома и сдача его в аренду

Покупка дома для одной семьи и сдача его в аренду принесёт доход только в том случае, если накладные расходы не будут слишком высокими. Если арендная плата не покрывает ипотеку, страхование, налоги и техническое обслуживание, вы фактически будете терять деньги. В идеале ваш ежемесячный платёж по ипотеке будет относительно фиксированным, тогда как цены на аренду постоянно растут, увеличивая количество денег, которые вы можете положить в карман.

Вы даже можете покупать недвижимость для аренды в интернете через такие сайты, как ЦИАН, который позволяет продавцам пустующих домов, подготовленных для аренды, выставлять свою недвижимость для продажи и облегчает процесс покупки и назначает управляющего недвижимостью для новых владельцев.

7. Попробуйте “хаус-хакинг“

Чад Карсон начал зарабатывать на недвижимости с помощью стратегии, которую он называет “хаус-хакинг“.

Он купил четырёхквартирный дом с помощью ипотеки, и жил в одной квартире сам, а остальные три сдавал в аренду. Это позволило ему сократить собственные расходы на жизнь и получать достаточно дохода, чтобы покрыть ежемесячные платежи по ипотеке, налоги и страховку. Все оставшиеся деньги он откладывал в сбережения, которые использовал для покрытия неизбежных расходов на техническое обслуживание и вложений в следующие инвестиции.

8. Покупка многоквартирных домов и продажа квартир в них

Дана Булл называет это “конверсией кондоминиумов” – вы покупаете многоквартирное здание, сдаёте квартиры в аренду, а затем превращаете здание в кондоминиум и распродаёте квартиры по отдельности.

“Идея заключается в том, что вы покупаете здание относительно недорого, а затем в итоге можете продать его за самую высокую цену“,

– говорила Дана в интервью с нами.

Она называет это “трёхглавым монстром“. “У вас есть денежный поток в краткосрочной перспективе, долгосрочный рост капитала в течение 15 или 20 лет, а также… способы ускорить рост капитала, если вам нужно будет выйти“.

Если вы попадёте в безвыходное положение и не сможете позволить себе остаться, Дана Булл предлагает заняться “доступным, но продуманным улучшением недвижимости, чтобы повысить ценность” перед продажей – подумайте о свежей краске, новых столешницах и облицовке шкафов.

Читайте также Трое известных гуру сферы инвестиций поделились своими модельными портфелями

9. Покупка, ремонт и перепродажа

Стратегия ремонта и перепродажи прославлена популярной культурой, однако она является одним из самых трудоёмких и дорогостоящих способов инвестирования в недвижимость, хотя потенциально может принести самую большую прибыль.

Покупка дома, его ремонт и перепродажа могут принести как прибыль, так и убытки. Вы всегда должны быть готовы к появлению неожиданных проблем, необходимости увеличения бюджета, отнимающим время ошибкам, увеличению сроков ремонта и проблемам с продажей на рынке.

Особенно важно создать команду экспертов, которым вы можете доверять, и не забывайте оставить денежные резервы на случай каких-либо неполадок.