Основы инвестирования в REIT

Инвестиционные фонды недвижимости или REIT могут стать отличными способами добавления вашему портфелю как роста, так и дохода, одновременно увеличивая диверсификацию. Однако прежде чем вы перейдёте к делу, важно пояснить, что REIT – это не то же самое, что большинство других дивидендных акций, поэтому стоит для начала ознакомиться с основами.

Мы составили краткое руководство по всем вопросам, о которых должны знать инвесторы, собирающиеся заняться инвестированием в REIT.

Что такое REIT

Инвестиционный траст недвижимости или REIT (произносится как “риит“), является уникальной разновидностью компании, которая позволяет обычным людям объединять свои деньги для инвестирования в недвижимость.

Некоторые REIT просто покупают недвижимость и сдают в аренду арендаторам, другие строят объекты недвижимости с нуля, а некоторые вообще не имеют дела с физической недвижимостью, предпочитая акцентировать внимание на ипотечной и финансовой стороне вопроса.

Хотя это сильное упрощение, вы можете представить, что REIT – это фонд со специализацией по недвижимости. Сотни или тысячи инвесторов покупают акции и вкладывают деньги в общую кассу, а профессиональные менеджеры решают, как их инвестировать.

Цель создания REIT состоит в том, чтобы предоставить обычным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость, чего они иначе не смогли бы сделать. Например, смогли бы вы пойти и купить высотную офисную башню или торговый центр? Смогли бы вы купить портфель ипотечных кредитов, или хотя бы знаете, как это сделать?

Наверное, нет. Однако REIT позволяют вам вкладывать свои деньги в именно эти области. Вы даже получите доступ к миллиардным портфелям коммерческой недвижимости, имея для начала всего несколько сотен долларов.

Как компания становится REIT

Важно понимать, что компания не может просто купить какое-то недвижимое имущество и назвать себя инвестиционным трастом недвижимости.

Есть конкретные требования, которые она должна будет выполнить, в том числе

• REIT должны инвестировать не менее трёх четвертей своих активов в недвижимость или связанные с ней активы и получать от этих активов три четверти своего дохода (или больше). Другими словами, более 75% дохода REIT должно быть получено из таких источников, как аренда, ипотечные платежи, плата за управление или другие платежи, связанные с недвижимостью.
• Все REIT должны быть структурированы как корпорации и иметь не менее ста акционеров. Из-за этого требования многие REITs начинают как товарищества в сфере недвижимости, а затем меняют свой статус на REIT.
• Не более 50% акций REIT может находиться на руках у пяти или менее акционеров. На практике они обычно ограничивают право собственности любого отдельного инвестора до 10%, чтобы обеспечить соблюдение этого правила.
• Самое главное, что REIT обязаны выплачивать акционерам не менее 90% своего облагаемого налогом дохода. Именно поэтому они обычно имеют дивиденды выше среднего уровня. Фактически, большинство REIT выплачивает 100% от своего облагаемого налогом дохода или даже больше – как мы увидим позже, заработок REIT часто превышает их “чистый доход“.

Почему компании может быть выгодно классифицироваться как REIT

Как видите, для того, чтобы компания была классифицирована как REIT, необходимо выполнить несколько довольно строгих требований. Так почему же многие связанные с недвижимостью компании стараются преодолеть эту проблему?

Добиваться статуса REIT компании побуждает один очень важный мотивирующий фактор, и он связан с налогами.

В частности, REIT не рассматриваются налоговыми органами как обычные корпорации. Если компания квалифицируется как REIT, она не платит корпоративный налог вообще, независимо от того, сколько прибыли она получит. Даже если прибыль REIT исчисляется миллиардами, налоговым органам не достанется ни цента из них.

Именно поэтому 90% прибыли идёт акционерам. Поскольку REIT обязаны отдавать большую часть своего дохода, они рассматриваются как предприятия сквозного типа и подлежат налогообложению только на индивидуальном уровне.

В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна заплатить корпоративный подоходный налог, который в настоящее время имеет фиксированную ставку в 21%. Затем, когда прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов, она облагается налогом на дивиденды на индивидуальном уровне. Таким образом, однократное налогообложение является огромным преимуществом REIT.

Загвоздка только в том, что дивиденды REIT обычно облагаются налогом по несколько более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, и налоговая структура может быть довольно сложной, как мы увидим позже. Тем не менее, это одно из важнейших преимуществ для REIT и их инвесторов.

Почему REIT могут быть отличными долгосрочными инвестициями

Помимо налоговых льгот, есть ещё несколько веских причин, по которым REIT должны находиться в портфеле каждого долгосрочного инвестора

• Во-первых, REIT может быть источником надёжного, постепенно растущего дохода. Поскольку большинство REIT, владеющих недвижимостью, сдают свои объекты в аренду по долгосрочным контрактам, они приносят стабильный доход, квартал за кварталом. У хорошо управляемых REIT гораздо меньшая дисперсия в квартальной прибыли, чем у большинства других компаний, включая те, которые обычно считаются “стабильными“.
• REIT может быть разумным способом повышения уровня диверсификации вашего инвестиционного портфеля. Технически это акции, но они основаны на недвижимости, а недвижимость обычно рассматривается как отдельный класс активов, который не так уж сильно связан с фондовым рынком.
• Если вы хотите инвестировать в недвижимость, REIT могут быть очень простым способом таких инвестиций. В прямом владении инвестиционной недвижимостью есть отличный потенциал для получения прибыли, но при этом вам придётся решать множество проблем, даже если вы наймёте управляющего недвижимостью для контроля повседневных вопросов. Вы можете купить акции любого публично торгуемого REIT простым нажатием кнопки, и не забивать себе голову заботами о техническом обслуживании.

Два основных типа REIT

Прежде чем двигаться дальше, давайте потратим минуту на то, чтобы обсудить две различные классификации REIT. Как мы увидим позже, REIT могут специализироваться на множестве разных типов активов, но все могут быть отнесены к одной из двух категорий.

Во-первых, это долевые REIT – разновидность инвестиционных трастов недвижимости, основной деятельностью которых является владение недвижимостью и сдача её в аренду. Например, REIT со специализацией по торговым центрам или домам престарелых будет рассматриваться как долевой REIT. Далее будет подразумеваться, что термин REIT относится именно к долевому типу, если не указано иное.

Во-вторых, это ипотечные REIT, которые инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и другие связанные с ипотекой активы. В общих чертах, эти компании заимствуют большие суммы денег по низким краткосрочным процентным ставкам и используют эти деньги для покупки ипотечных кредитов на 15-30 лет с более высокими ставками.

Разница между выплатами по займам и процентным доходом, выплачиваемым по ипотеке, является их маржей прибыли. Этот тип инвестиций сильно отличается от долевых REIT – на самом деле, они даже не считаются инвестициями в сектор недвижимости. Ипотечные REIT относятся к акциям финансового сектора, так же как акции банков и страховых компаний.

Некоторые инвестиционные фонды недвижимости одновременно владеют недвижимостью и ипотечными активами – они известны как гибридные REIT. Однако подавляющее большинство REIT относится либо к одному типу, либо к другому.

Типы REIT

С помощью REIT можно инвестировать практически в любой тип коммерческой недвижимости, которую вы можете себе представить.

Ниже приводится краткое описание различных специализаций REIT доступных для инвестирования

• Ипотечные REIT – как обсуждалось выше, такие фонды инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием, а также в другие связанные с ипотекой активы, такие как права на обслуживание ипотечных кредитов (MSR).
• Residential REIT (со специализацией по жилым объектам) – как правило, они специализируются на многоквартирной недвижимости, но некоторые из них инвестируют в аренду домов для одной семьи. Некоторые выбирают ещё более узкую специализацию – например, есть Residential REIT, инвестирующие исключительно в городские многоквартирные дома, студенческие общежития и многое другое.
• Office REIT (со специализацией по офисным зданиям) – некоторые из них инвестируют в широкий спектр офисных объектов, в то время как другие предпочитают более узкую специализацию. Например, некоторые офисные REIT инвестируют только в высококлассные городские высотные бизнес-центры, в то время как другие специализируются по географическому признаку, акцентируя внимание на конкретном рынке.
• Industrial REIT (со специализацией по промышленным объектам) – некоторые промышленные REIT также называют себя “логистическими“. Они владеют такими объектами недвижимости, как распределительные центры, фабрики и склады. Например, многие крупные распределительные центры, используемые гигантами электронной коммерции, такими как Amazon, принадлежат промышленным REIT.
• Healthcare REIT (со специализацией по объектам здравоохранения) – “здравоохранительные” REIT делятся на множество подкатегорий по типу объектов, в которые они инвестируют. К этим категориям могут относиться больницы, медицинские кабинеты, дома престарелых, центры квалифицированной сестринской помощи, медико-биологические научные центры, оздоровительные центры и многое другое. Некоторые инвестируют только в одну из категорий, в то время как другие инвестируют в несколько различных типов.
• Self-storage REIT (со специализацией по камерам хранения) – эта категория не нуждается в пояснениях. Self-storage REIT инвестируют в объекты недвижимости, которые сдают помещения для хранения различных вещей в аренду физическим лицам и корпорациям.
• Retail REIT (со специализацией по объектам розничной торговли) – эти  фонды инвестируют в три категории объектов: развлекательные центры, торговые центры и чистая аренда (отдельно стоящих торговых точек). Большинство “розничных” REIT выбирают один из этих трёх типов, но некоторые из них имеют широкий портфель из разных объектов розничной торговли.
• Infrastructure REIT (со специализацией по объектам инфраструктуры) – эти компании инвестируют в такие объекты, как башни сотовой связи, оптоволоконные сети, трубопроводы и другие объекты инфраструктуры, для которых требуется недвижимость (земля или здания). Например, чтобы построить вышку сотовой связи, вам нужно купить или арендовать землю, на которой она будет установлена. Фактически, самой большой REIT в мире является инфраструктурным и инвестирует вышки сотовой связи, расположенные по всему миру.
• Timberland REIT (со специализацией по лесным участкам) – владеют лесными угодьями и зарабатывают деньги, продавая древесину, заготовленную на их землях, а также другую связанную с ней продукцию.
• Hospitality REIT (со специализацией по гостиницам) – большинство таких REIT в основном владеют отелями, но некоторые получают доход и от дополнительных источников, связанных с гостиничным бизнесом. Например, компания Hospitality REIT может владеть курортными отелями, а также получать значительный доход от ресторанов и торговых точек в дополнение к доходу, получаемому от своих гостиничных номеров.
• Data-center REIT (со специализацией по центрам обработки данных) – объектам, предоставляющим безопасные и надёжные пространства для размещения серверов и другого вычислительного оборудования.
• Диверсифицированные REIT – к этой категории относятся все инвестиционные трасты недвижимости, которые инвестируют в комбинацию из двух или более разных этих типов недвижимости. Например, диверсифицированный REIT может владеть одновременно гостиницами и торговыми центрами.
• Specialty REIT – естественно, что помимо перечисленных здесь двенадцати, существует множество других типов коммерческой недвижимости, и любой из этих других типов будет принадлежать к этой категории. Для примера, специализированный REIT может инвестировать в образовательные объекты, развлекательные объекты, сельскохозяйственные угодья или даже тюрьмы.

Два очень важных показателя, о которых должны знать инвесторы в REIT

Конечно, на самом деле существует гораздо более двух показателей, которые должны использовать инвесторы REIT, так что можете прочитать наш более подробный список важных показателей REIT, если планируете анализировать и оценивать этот тип инвестиций.

Однако двумя наиболее важными параметрами являются средства от операций (funds from operations, FFO) и разновидности этой же метрики, специфичные для конкретной компании.

Параметр “средства от операций” или FFO показывает прибыль компании в форме, которая для REIT имеет больше смысла, чем традиционные показатели, такие как “чистая прибыль” или “прибыль на акцию“. Не вдаваясь слишком глубоко в обсуждение того, как происходит амортизация, давайте просто скажем, что при инвестировании в недвижимость каждый год вы можете списывать (вычитать) определённую часть цены покупки.

Хотя это снижает налогооблагаемый доход, прибыль REIT при этом искажается – в конце концов, амортизация для REIT на самом деле ничего не значит. При расчёте FFO добавляются обратно эти амортизационные расходы, делается несколько других корректировок и создаётся выражение прибыли компании, подходящее для сферы недвижимости.

Кроме того, большинство REIT сообщают об одном или нескольких специфичных для компании показателях FFO. Они могут называться нормализованным FFO, базовым FFO или скорректированным FFO. Их смысл заключается в том, чтобы приспособиться к разовым событиям или рыночным условиям, которые искажают прибыль для данного конкретного REIT.

Эти показатели, как правило, очень близки к FFO. Однако нужно помнить: несмотря на то, что они показывают наиболее точную картину прибыли конкретного REIT, они не обязательно хорошо подходят для сравнения между разными фондами. В отличие от FFO, они не являются стандартизированными параметрами.

Акции REIT не обязаны быть публично торгуемыми

Наиболее популярные и крупные REIT обычно торгуются публично, но важно отметить, что они не обязательно должны быть публично торгуемыми компаниями.

На самом деле существует три классификации REIT по принципу приёма инвестиций

1. Публично торгуемые REIT можно легко купить и продать на крупных фондовых биржах, таких как NYSE и Nasdaq.
2. Публичные небиржевые REIT доступны всем инвесторам, но не торгуются на крупных биржах.
3. Частные REIT не котируются на крупных фондовых биржах и обычно доступны только для аккредитованных инвесторов, которыми чаще всего являются состоятельные частные лица или институциональные инвесторы.

У каждого типа есть свои преимущества и недостатки. Важно иметь в виду, что последние два типа обычно не являются ликвидными, то есть, их очень трудно продать и обналичить. Частные REIT также не обязаны соблюдать большинство правил SEC, в отличие от двух других разновидностей, поэтому существует недостаток прозрачности.

Налоговые последствия инвестирования в REIT

Хотя отсутствие корпоративного налога, безусловно, является преимуществом для REIT и их инвесторов, загвоздка в том, что налоговая структура REIT может быть довольно сложной.

Во-первых, в большинстве случаев дивиденды REIT не соответствуют определению IRS “квалифицированные дивиденды“, которое даёт право на более низкие налоговые ставки. Например, при обычной ставке подоходного налога в 22% за квалифицированные дивиденды вы заплатили бы 15% на, но дивиденды REIT не имеют права на такую благоприятную ставку.

Поскольку REIT являются предприятиями “сквозного” типа, их дивиденды, которые не считаются квалифицированными дивидендами, как правило, подпадают под определение “квалифицированного дохода от бизнеса” (QBI) со ставкой 20%. Другими словами, если вы получаете 1000$ в виде обычных дивидендов от REIT, то не менее 800$ из этой суммы будет облагаться налогом.

Кроме того, дивиденды REIT часто состоят из нескольких различных компонентов. Большая часть всех денег, полученных от REIT, обычно считается обычным доходом, но некоторая часть может соответствовать определению “квалифицированных дивидендов“.

Кроме того, некоторая часть поступлений от REIT также может рассматриваться как прибыль на капитал, которая вообще не облагается налогом, но уменьшает ваш стоимостный базис в REIT и может иметь налоговые последствия в будущем.

Запутались? К счастью, вам не нужно следить за всем этим. Когда вы получите налоговые формы на конец года от своего брокера, все дивиденды будут автоматически классифицированы и изложены в удобной форме.

Getty Images.

Несколько самых популярных REIT, которые вы можете купить

На рынке есть сотни публично торгуемых REIT, но чтобы у вас было представление о том, какие компании этого типа доступны для инвестиций, мы составили список самых популярных REIT.

Название компании (символ)	Тип недвижимости	Рыночная капитализация	Дивидендная доходность
Simon Property Group (NYSE: SPG)	Торговые центры	49 млрд долларов США	5,3%
AvalonBay Communities (NYSE: AVB)	Квартиры	28,8 млрд долларов США	2,8%
American Tower (NYSE: AMT)	Коммуникационные вышки	94,7 млрд долларов США	1,5%
Equinix (NYSE: EQIX)	Дата-центры	44,9 млрд долларов США	1,8%
Boston Properties (NYSE: BXP)	Офисы	19,79 млрд долларов США	2,9%
Prologis (NYSE: PLD)	Склады	51,3 млрд долларов	2,5%
Weyerhauser (NYSE: WY)	Лесные участки	19,9 млрд долларов	5,0%
Host Hotels and Resorts (NYSE: HST)	Отели	12,1 млрд долларов США	4,7%
Welltower (NYSE: WELL)	Здравоохранение	34,8 млрд долларов США	3,8%

Источники данных: CNBC и Yahoo! Finance.

Купить REIT вы можете у брокера Exante или Interactive Brokers.

Читайте также Инвестирование, курс 101. Руководство для начинающих инвесторов

Риски REIT, которые нужно иметь в виду

Никакое обсуждение вариантов инвестиций не было бы полным без упоминания рисков, и, конечно, инвесторы в REIT должны знать о некоторых из них.

Просто назовём некоторые из самых значительных

• Риск изменения процентных ставок – в двух словах, рост процентных ставок вреден для REIT. В частности, когда растут долгосрочные процентные ставки, выплачиваемые безрисковыми активами, такими как казначейские ценные бумаги, цены акций REIT, как правило, испытывают нисходящее давление.
• Риск избыточного предложения – этот риск присутствует во всех областях недвижимости, но особенно он касается типов недвижимости, которые должны сильно подорожать в ближайшие годы или имеют относительно низкий порог для входа. Например, камеры хранения, как правило, быстро и легко строятся, поэтому они уязвимы к проблемам избыточного предложения в странах с сильной экономикой.
• Риск арендатора – надёжность денежных потоков любого REIT напрямую зависит от надёжности его арендаторов. Этот риск можно уменьшить, если арендаторы REIT в основном имеют высокие кредитные рейтинги, или если база арендаторов является достаточно диверсифицированной, но всё равно этот риск следует иметь в виду.
• Экономический риск – во время кризисов во многих REIT растёт количество простаивающих площадей, а их цена падает. Чтобы вы понимали, для REIT характерно большое разнообразие вариантов цикличности (экономической чувствительности). Например, здравоохранение – довольно устойчивый к кризисам бизнес, поэтому медицинские REIT, как правило, держатся хорошо. С другой стороны, отели очень чувствительны к кризисам, поэтому гостиничные REIT часто рушатся в трудные времена, но также обычно дают очень хорошие результаты в периоды экономического процветания.

Кроме того, существует целый ряд факторов риска, специфичных для компании. Например, большинство REIT используют долговые обязательства для финансирования своего роста, но слишком большой долг может быть большой проблемой.

Итог

REIT может быть отличным дополнением к вашему портфелю, поскольку они могут приносить стабильный доход, а также обеспечивать рост, что приводит к довольно впечатляющей долгосрочной общей доходности. Постарайтесь как следует разобраться, как работают эти компании, а также изучить связанные с ними риски, прежде чем вкладывать деньги.