Каким должен быть хороший показатель ROI при инвестировании в недвижимость?

Все инвесторы (независимо от того, во что они инвестируют – в недвижимость или другие инструменты) имеют одну и ту же цель: прибыль. При инвестировании в арендную недвижимость, вы получаете прибыль, если у вас хороший показатель рентабельности инвестиций. Однако одна из основных причин, по которым начинающие инвесторы в недвижимость теряют деньги, заключается в том, что они гоняются за нереалистичными ставками ROI.

Отсюда напрашивается вопрос – какая рентабельность инвестиций является достаточно хорошей для арендной недвижимости? Как и на многие другие вопросы, связанные с недвижимостью, на этот вопрос нет чёткого ответа. Чаще всего вы услышите что-то вроде: “это зависит от ряда факторов, включая местоположение объекта, тип недвижимости, условия, риски и т. д.” Но такой ответ вряд ли удовлетворит серьёзного инвестора в недвижимость.

Давайте более подробно рассмотрим некоторые возможные ответы на вопрос о хорошей рентабельности инвестиций в недвижимость с примерами и цифрами, которые помогут вам как следует всё понять.

Рентабельность инвестиций (Return on Investment, ROI).

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду

Прежде чем мы ответим на основной вопрос, нужно объяснить, как точно рассчитать рентабельность инвестиций, чтобы вы могли самостоятельно рассчитать ROI по своим доходам от недвижимости. Мы все знаем, что показатель ROI – это способ измерения эффективности инвестиционной недвижимости. Он помогает определить соотношение прибыли, которую получит инвестор, к его денежным инвестициям. Исходя из этого определения, формула ROI должна выглядеть так:

Формула рентабельности инвестиций.

Например, предположим, что вы купили недвижимость за 400 000$, заплатили еще 15 000$ в качестве платы за совершение сделки, расходов на ремонт и так далее, после чего берёте со своих арендаторов ежемесячную арендную плату в размере 2500$. Вот как рассчитывается ROI для этой инвестиционной недвижимости:

ROI = (12 x 2500$)/(400 000$ +15 000$) x 100

= (30 000/415 000) x 100

= 7,2%

И это приводит нас к основному вопросу статьи: какой должна быть рентабельность для инвестиций в недвижимость? Если вы вычисляете рентабельность недвижимости с помощью приведённой выше формулы, вы получите разные ответы. В конце концов, слово “хорошие” является субъективным, и у разных инвесторов есть разные критерии, по которым они определяют, является что-то “хорошим” или нет.

То есть, вы можете считать, что 7,2% – это хороший ROI, в то время как инвестор с более рискованными инвестициями с вами не согласится. Тем не менее, большинство экспертов сходятся во мнении, что показатель рентабельности инвестиций в недвижимость выше 15% является достаточно хорошим.

Кроме того, инвесторы в сектор недвижимости известны тем, что для повышения доходности своих капиталовложений они используют ипотечные кредиты, которые являются одной из форм кредитного плеча. Суть в том, что если вы оплатите приносящую доход недвижимость с помощью ипотеки, вы можете рассчитывать на более высокий показатель ROI, чем если бы вы полностью заплатили за неё из своего кармана.

Соответственно, при поиске ответа на вопрос о хорошей рентабельности инвестиций в арендную недвижимость инвесторы должны учитывать свой метод финансирования. Утверждение, что хорошая отдача от денежных инвестиций также хороша для инвестиционной недвижимости, финансируемой с помощью ипотеки, является не совсем точным.

Каким должен быть хороший показатель ROI при инвестировании из собственных средств

Если вы один из удачливых инвесторов, у которых есть деньги, чтобы купить приносящую доход недвижимость полностью за свой счёт, то расчёты ROI для вас выполняются с использованием ставки капитализации. Ставка капитализации в недвижимости – это аналитический показатель рентабельности инвестиций, который рассчитывается как доходность инвестиций в сравнении с ценой инвестиционной недвижимости.

Инвесторы часто используют ставку капитализации при сравнении двух или более объектов недвижимости в одном районе, чтобы решить, какой из них лучше купить с целью получения дохода. Вот формула расчёта рентабельности для инвестиций в аренду недвижимости, которая была оплачена полностью за свой счёт:

Формула расчёта ставки капитализации. 

Чистый операционный доход – это годовой доход от аренды за вычетом операционных расходов (не считая ипотечных платежей и процентных ставок). Вот пример: предположим, вы планируете купить ту же самую инвестиционную недвижимость стоимостью 400 000$ и сдавать ее в аренду за 2500$ в месяц, то есть, вы получите годовой доход от аренды в размере 30 000$.

Предположим, что после оценки операционных затрат у вас получается 8000$. Таким образом, ваш показатель NOI будет равен 22 000$. Используя приведённую выше формулу вы получите ставку капитализации в размере 5,5%. Можно ли назвать это хорошей нормой прибыли для арендной недвижимости?

Когда речь идёт о хорошей рентабельности инвестиций в недвижимость при оплате своих средств, эксперты предполагают, что достаточно хорошей является ставка от 4% до 10%. Однако имейте в виду, что ставка капитализации при аренде недвижимости варьируется в зависимости от города.

Например, по данным Mashvisor, одноквартирный дом в Питтсбурге имеет ставку капитализации 3,36%, а такой же дом в Атланте – 2,03%. Конечно, чем выше ставка капитализации, тем выгоднее место для инвестиций в недвижимость, но и риск тоже будет выше.

Читайте также Как инвестировать в недвижимость, чтобы в долгосрочной перспективе стать богатым человеком

Каким должен быть хороший показатель ROI для инвестиций в недвижимость, финансируемых за счёт ипотеки

Как уже упоминалось, большинство инвесторов в этом секторе берут ипотечные кредиты для покупки своей инвестиционной недвижимости. Причина популярности этого варианта заключается не только в том, что он позволяет меньше инвестировать из собственного кармана, но и в том, что он позволяет увеличить рентабельность инвестиций.

Таким образом, если вы купите недвижимость из предыдущего примера с первоначальным взносом в размере 20%, при расчёте ROI вам нужно будет использовать формулу прибыли на вложенные деньги. Этот способ анализа рентабельности инвестиций даёт инвесторам более точный прогноз их прибыли, поскольку в нём учитываются финансовые затраты. Вот как рассчитать ROI для инвестиционной недвижимости, финансируемой с помощью ипотеки:

Формула прибыли на вложенные деньги.

Ваш годовой доход – это сумма, которую вы получаете после вычитания финансовых затрат (таких как платежи по ипотечным кредитам, проценты по ипотечным кредитам и т. д.) из показателя NOI. Например, вы заплатили авансовый платёж в 20% за имущество стоимостью в 400 000$ из предыдущего примера и инвестировали ещё 15 000$ в качестве платы за проведение сделки, ремонт и т. д. Получается, что ваши общие инвестиции составляют 95 000$.

Предполагая, что у вас получается тот же чистый операционный доход в 22 000$, теперь вам просто нужно вычесть из него ежегодные расходы, связанные с ипотекой. Для примера предположим, что все эти расходы суммируются в 10 000$. Это означает, что вы заработаете 12 000$ годового дохода. После расчёта по формуле прибыли на вложенные деньги мы видим, что теперь вы можете ожидать от этого объекта ROI в 12,6%.

Как видите, при переходе на другой метод финансирования рентабельность инвестиций в недвижимость сильно меняется. Но теперь возникает вопрос: каким будет хороший показатель ROI при использовании прибыли на вложенные деньги? Большинство экспертов по недвижимости сходятся во мнении, что все, что рентабельность выше 8%, является достаточно хорошей, но лучше стремиться к цифрам более 10% или 12%.

Инвесторы в сфере недвижимости могут найти лучшие объекты с высокой доходностью на вложенные деньги в выбранном ими городе, используя платформу Активо!

Зарегистрируйте бесплатный аккаунт, чтобы получить доступ к этому инвестиционному инструменту уже сегодня.

Итог

Как уже упоминалось ранее, ответ на вопрос о том, какой должна быть хорошая рентабельность инвестиций в арендную недвижимость, зависит от различных факторов. Множество факторов – от местонахождения, типа недвижимости и рисков до типа финансирования недвижимости – могут влиять на вашу точку зрения на то, какую рентабельность недвижимости можно считать “хорошей“.

После того, как вы выясните, какой уровень ROI является достаточно хорошим для инвестиционной недвижимости с точки зрения ставки капитализации и прибыли на вложенные деньги, обязательно воспользуйтесь калькулятором рентабельности инвестиций в недвижимость от Aktivo.

Этот инвестиционный инструмент позволит вам рассчитать ставку капитализации и прибыль на вложенные деньги для тысяч объектов недвижимости, выставленных на продажу по всему рынку жилья США. Благодаря данному инструменту находить выгодные сделки с недвижимостью и сравнивать инвестиционные возможности стало очень просто.