Инвестиционные фонды недвижимости или REIT могут стать отличными способами добавления вашему портфелю как роста, так и дохода, одновременно увеличивая диверсификацию. Однако прежде чем вы перейдёте к делу, важно пояснить, что REIT – это не то же самое, что большинство других дивидендных акций, поэтому стоит для начала ознакомиться с основами.
Мы составили краткое руководство по всем вопросам, о которых должны знать инвесторы, собирающиеся заняться инвестированием в REIT.
Инвестиционный траст недвижимости или REIT (произносится как “риит“), является уникальной разновидностью компании, которая позволяет обычным людям объединять свои деньги для инвестирования в недвижимость.
Некоторые REIT просто покупают недвижимость и сдают в аренду арендаторам, другие строят объекты недвижимости с нуля, а некоторые вообще не имеют дела с физической недвижимостью, предпочитая акцентировать внимание на ипотечной и финансовой стороне вопроса.
Хотя это сильное упрощение, вы можете представить, что REIT – это фонд со специализацией по недвижимости. Сотни или тысячи инвесторов покупают акции и вкладывают деньги в общую кассу, а профессиональные менеджеры решают, как их инвестировать.
Цель создания REIT состоит в том, чтобы предоставить обычным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость, чего они иначе не смогли бы сделать. Например, смогли бы вы пойти и купить высотную офисную башню или торговый центр? Смогли бы вы купить портфель ипотечных кредитов, или хотя бы знаете, как это сделать?
Наверное, нет. Однако REIT позволяют вам вкладывать свои деньги в именно эти области. Вы даже получите доступ к миллиардным портфелям коммерческой недвижимости, имея для начала всего несколько сотен долларов.
Важно понимать, что компания не может просто купить какое-то недвижимое имущество и назвать себя инвестиционным трастом недвижимости.
Как видите, для того, чтобы компания была классифицирована как REIT, необходимо выполнить несколько довольно строгих требований. Так почему же многие связанные с недвижимостью компании стараются преодолеть эту проблему?
Добиваться статуса REIT компании побуждает один очень важный мотивирующий фактор, и он связан с налогами.
В частности, REIT не рассматриваются налоговыми органами как обычные корпорации. Если компания квалифицируется как REIT, она не платит корпоративный налог вообще, независимо от того, сколько прибыли она получит. Даже если прибыль REIT исчисляется миллиардами, налоговым органам не достанется ни цента из них.
Именно поэтому 90% прибыли идёт акционерам. Поскольку REIT обязаны отдавать большую часть своего дохода, они рассматриваются как предприятия сквозного типа и подлежат налогообложению только на индивидуальном уровне.
В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна заплатить корпоративный подоходный налог, который в настоящее время имеет фиксированную ставку в 21%. Затем, когда прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов, она облагается налогом на дивиденды на индивидуальном уровне. Таким образом, однократное налогообложение является огромным преимуществом REIT.
Загвоздка только в том, что дивиденды REIT обычно облагаются налогом по несколько более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, и налоговая структура может быть довольно сложной, как мы увидим позже. Тем не менее, это одно из важнейших преимуществ для REIT и их инвесторов.
Прежде чем двигаться дальше, давайте потратим минуту на то, чтобы обсудить две различные классификации REIT. Как мы увидим позже, REIT могут специализироваться на множестве разных типов активов, но все могут быть отнесены к одной из двух категорий.
Во-первых, это долевые REIT – разновидность инвестиционных трастов недвижимости, основной деятельностью которых является владение недвижимостью и сдача её в аренду. Например, REIT со специализацией по торговым центрам или домам престарелых будет рассматриваться как долевой REIT. Далее будет подразумеваться, что термин REIT относится именно к долевому типу, если не указано иное.
Во-вторых, это ипотечные REIT, которые инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и другие связанные с ипотекой активы. В общих чертах, эти компании заимствуют большие суммы денег по низким краткосрочным процентным ставкам и используют эти деньги для покупки ипотечных кредитов на 15-30 лет с более высокими ставками.
Разница между выплатами по займам и процентным доходом, выплачиваемым по ипотеке, является их маржей прибыли. Этот тип инвестиций сильно отличается от долевых REIT – на самом деле, они даже не считаются инвестициями в сектор недвижимости. Ипотечные REIT относятся к акциям финансового сектора, так же как акции банков и страховых компаний.
Некоторые инвестиционные фонды недвижимости одновременно владеют недвижимостью и ипотечными активами – они известны как гибридные REIT. Однако подавляющее большинство REIT относится либо к одному типу, либо к другому.
С помощью REIT можно инвестировать практически в любой тип коммерческой недвижимости, которую вы можете себе представить.
Конечно, на самом деле существует гораздо более двух показателей, которые должны использовать инвесторы REIT, так что можете прочитать наш более подробный список важных показателей REIT, если планируете анализировать и оценивать этот тип инвестиций.
Однако двумя наиболее важными параметрами являются средства от операций (funds from operations, FFO) и разновидности этой же метрики, специфичные для конкретной компании.
Параметр “средства от операций” или FFO показывает прибыль компании в форме, которая для REIT имеет больше смысла, чем традиционные показатели, такие как “чистая прибыль” или “прибыль на акцию“. Не вдаваясь слишком глубоко в обсуждение того, как происходит амортизация, давайте просто скажем, что при инвестировании в недвижимость каждый год вы можете списывать (вычитать) определённую часть цены покупки.
Хотя это снижает налогооблагаемый доход, прибыль REIT при этом искажается – в конце концов, амортизация для REIT на самом деле ничего не значит. При расчёте FFO добавляются обратно эти амортизационные расходы, делается несколько других корректировок и создаётся выражение прибыли компании, подходящее для сферы недвижимости.
Кроме того, большинство REIT сообщают об одном или нескольких специфичных для компании показателях FFO. Они могут называться нормализованным FFO, базовым FFO или скорректированным FFO. Их смысл заключается в том, чтобы приспособиться к разовым событиям или рыночным условиям, которые искажают прибыль для данного конкретного REIT.
Эти показатели, как правило, очень близки к FFO. Однако нужно помнить: несмотря на то, что они показывают наиболее точную картину прибыли конкретного REIT, они не обязательно хорошо подходят для сравнения между разными фондами. В отличие от FFO, они не являются стандартизированными параметрами.
Наиболее популярные и крупные REIT обычно торгуются публично, но важно отметить, что они не обязательно должны быть публично торгуемыми компаниями.
У каждого типа есть свои преимущества и недостатки. Важно иметь в виду, что последние два типа обычно не являются ликвидными, то есть, их очень трудно продать и обналичить. Частные REIT также не обязаны соблюдать большинство правил SEC, в отличие от двух других разновидностей, поэтому существует недостаток прозрачности.
Хотя отсутствие корпоративного налога, безусловно, является преимуществом для REIT и их инвесторов, загвоздка в том, что налоговая структура REIT может быть довольно сложной.
Во-первых, в большинстве случаев дивиденды REIT не соответствуют определению IRS “квалифицированные дивиденды“, которое даёт право на более низкие налоговые ставки. Например, при обычной ставке подоходного налога в 22% за квалифицированные дивиденды вы заплатили бы 15% на, но дивиденды REIT не имеют права на такую благоприятную ставку.
Поскольку REIT являются предприятиями “сквозного” типа, их дивиденды, которые не считаются квалифицированными дивидендами, как правило, подпадают под определение “квалифицированного дохода от бизнеса” (QBI) со ставкой 20%. Другими словами, если вы получаете 1000$ в виде обычных дивидендов от REIT, то не менее 800$ из этой суммы будет облагаться налогом.
Кроме того, дивиденды REIT часто состоят из нескольких различных компонентов. Большая часть всех денег, полученных от REIT, обычно считается обычным доходом, но некоторая часть может соответствовать определению “квалифицированных дивидендов“.
Кроме того, некоторая часть поступлений от REIT также может рассматриваться как прибыль на капитал, которая вообще не облагается налогом, но уменьшает ваш стоимостный базис в REIT и может иметь налоговые последствия в будущем.
Запутались? К счастью, вам не нужно следить за всем этим. Когда вы получите налоговые формы на конец года от своего брокера, все дивиденды будут автоматически классифицированы и изложены в удобной форме.
Getty Images.
На рынке есть сотни публично торгуемых REIT, но чтобы у вас было представление о том, какие компании этого типа доступны для инвестиций, мы составили список самых популярных REIT.
Название компании (символ) | Тип недвижимости | Рыночная капитализация | Дивидендная доходность |
Simon Property Group (NYSE: SPG) | Торговые центры | 49 млрд долларов США | 5,3% |
AvalonBay Communities (NYSE: AVB) | Квартиры | 28,8 млрд долларов США | 2,8% |
American Tower (NYSE: AMT) | Коммуникационные вышки | 94,7 млрд долларов США | 1,5% |
Equinix (NYSE: EQIX) | Дата-центры | 44,9 млрд долларов США | 1,8% |
Boston Properties (NYSE: BXP) | Офисы | 19,79 млрд долларов США | 2,9% |
Prologis (NYSE: PLD) | Склады | 51,3 млрд долларов | 2,5% |
Weyerhauser (NYSE: WY) | Лесные участки | 19,9 млрд долларов | 5,0% |
Host Hotels and Resorts (NYSE: HST) | Отели | 12,1 млрд долларов США | 4,7% |
Welltower (NYSE: WELL) | Здравоохранение | 34,8 млрд долларов США | 3,8% |
Источники данных: CNBC и Yahoo! Finance.
Купить REIT вы можете у брокера Exante или Interactive Brokers.
Читайте также Инвестирование, курс 101. Руководство для начинающих инвесторов
Никакое обсуждение вариантов инвестиций не было бы полным без упоминания рисков, и, конечно, инвесторы в REIT должны знать о некоторых из них.
Кроме того, существует целый ряд факторов риска, специфичных для компании. Например, большинство REIT используют долговые обязательства для финансирования своего роста, но слишком большой долг может быть большой проблемой.
REIT может быть отличным дополнением к вашему портфелю, поскольку они могут приносить стабильный доход, а также обеспечивать рост, что приводит к довольно впечатляющей долгосрочной общей доходности. Постарайтесь как следует разобраться, как работают эти компании, а также изучить связанные с ними риски, прежде чем вкладывать деньги.
Если вам необходимо выполнить обмен Перфект Мани на Приват24, рекомендуется выбирать надежного исполнителя через проверенные…
Успешная торговля на Форекс (Forex, Foreign Exchange — "зарубежный обмен") невозможна без хорошего брокера. Новички…
Для торговли бинарными опционами очень важно найти достойную и проверенную компанию, которая поддерживает свою репутацию…
Советы, как правило, никто не любит. Принято считать, что советы, особенно непрошенные, «бьют» по нашей…
Что такое протокол AnySwap AnySwap — это полностью децентрализованный протокол обмена токенов из разных блокчейнов…
CoinList представляет собой универсальную платформу для запуска криптопроектов. Спектр её функций весьма разнообразен, однако основная…